Advokátní, notářská nebo bankovní úschova? Srovnání pro prodej nemovitosti

Peníze za nemovitost nesmí nikdy putovat přímo z účtu kupujícího na účet prodávajícího. Bez nezávislého schovatele hrozí, že kupující zaplatí a katastr převod odmítne, nebo naopak prodávající převede vlastnictví a peníze nikdy neuvidí. Úschova řeší přesně tuto situaci.

Advokátní úschova

Cena: 0,3 % – 0,8 % z ceny nemovitosti, obvykle 5 000 – 20 000 Kč.

Bezpečnost: Advokát má povinné pojištění odpovědnosti a peníze jsou vedeny na zvláštním účtu odděleném od jeho majetku. V insolvenci advokáta zůstávají klientovi.

Rychlost: Nastavení do 2–5 dnů. Advokát obvykle zpracuje i kupní smlouvu, takže vše běží paralelně.

Nevýhoda: Menší kontrola než u notáře, závisí na renomé konkrétního advokáta. Vždy si ověřte zápis v seznamu ČAK.

Notářská úschova

Cena: Podle notářského tarifu, u ceny 5 mil. Kč přibližně 12 000 – 15 000 Kč.

Bezpečnost: Nejvyšší. Notář je státem pověřená osoba, úschova podléhá disciplinární kontrole a Notářská komora garantuje případné škody.

Rychlost: Podobná jako advokátní, notář ale často trvá na osobní účasti při podpisech.

Nevýhoda: Vyšší cena a formálnost.

Bankovní úschova

Cena: 0,3 % – 0,5 %, minimálně 5 000 Kč, u velkých obchodů více.

Bezpečnost: Banka je regulovaný subjekt, prostředky jsou pojištěné do zákonného limitu (100 000 EUR na klienta). U úschovy nad tuto částku se pojištění netýká.

Rychlost: Nejpomalejší. Banky vyžadují detailní compliance, nastavení trvá 1–2 týdny.

Nevýhoda: Rigidní podmínky, banka neradí a nezpracovává kupní smlouvu.

Co musí obsahovat smlouva o úschově

• Identifikace všech stran.
• Přesně definovaná výplatní podmínka – nejčastěji „doručení vyrozumění katastru o povoleném vkladu s novým vlastníkem“.
• Termín pro splnění podmínky (typicky 60–90 dnů).
• Postup pro případ, že podmínka nenastane – vrácení kupujícímu.
• Čísla účtů obou stran.
• Odměna schovatele a kdo ji hradí.

Nejčastější podvody, na které si dát pozor

„Pošlete peníze na účet realitní kanceláře, my už to vyřídíme.“ Nikdy. Realitka není licencovaný schovatel.

Falešné pokyny e-mailem. Podvodníci se vloupou do e-mailu advokáta a pošlou kupujícímu upravený platební příkaz s jiným číslem účtu. Vždy si číslo účtu ověřte telefonicky.

Úschova u „přítele právníka“ bez smlouvy. Bez písemné smlouvy o úschově a bez pojištění nemáte nic.

Vyšší kupní cena „papírově“ kvůli daním. Prodávající navrhne uvést vyšší cenu, rozdíl vrátit „bokem“. Kromě daňového podvodu ztrácíte ochranu úschovy na nezdokumentovanou částku.

Doporučení

Pro standardní obchod do 10 milionů korun je optimální advokátní úschova. Pro obchody nad 20 milionů nebo tam, kde je více stran s protichůdnými zájmy (dědictví, rozvod), notářská úschova. Bankovní úschova má smysl, když ji přímo vyžaduje financující banka.