Kupní smlouva na nemovitost: 12 náležitostí, bez kterých je smlouva neplatná

Kupní smlouva je jediný dokument, který skutečně převádí vlastnictví. Chyba v ní může znamenat, že katastr návrh na vklad zamítne a vy začínáte celý proces znovu. Nebo hůř – smlouva je neplatná a peníze se řeší roky u soudu.

Povinné náležitosti podle občanského zákoníku

Zákon č. 89/2012 Sb. požaduje písemnou formu s úředně ověřenými podpisy. Smlouva musí obsahovat:

1. Identifikaci smluvních stran. Plné jméno, datum narození, rodné číslo, adresa trvalého bydliště, u firem IČO a sídlo. U SJM musí být uvedeni oba manželé.

2. Přesné označení nemovitosti. Parcelní číslo, katastrální území, obec, číslo LV, u bytu jednotku podle prohlášení vlastníka včetně podílu na společných částech.

3. Kupní cenu. V korunách českých, číslem i slovy. U bezhotovostní platby úschovu a číslo účtu.

4. Způsob úhrady. Advokátní, notářská nebo bankovní úschova, případně vinkulace hypotéky. Přímý převod „z ruky do ruky“ je bezpečnostní riziko a banky ho neakceptují.

5. Termín předání. Datum fyzického předání s předávacím protokolem a stavy měřidel.

6. Prohlášení o právních vadách. Věcná břemena, zástavní práva, nájemní vztahy, dluhy vůči SVJ.

7. Prohlášení o faktických vadách. Vlhkost, plísně, praskliny, vady střechy. Zamlčení vad je důvodem k odstoupení od smlouvy i po letech.

8. Návrh na vklad. Podepisují obě strany, podává se na katastr spolu se smlouvou.

Časté chyby, které katastr vrátí

• Nesouhlas parcelního čísla se stavem v katastru (nová parcelace, dělení pozemku).
• Chybějící souhlas manžela u nemovitosti v SJM.
• Neuvedení podílu na společných částech u bytu.
• Chybějící ověření podpisů, nebo ověření provedené na dvou různých listinách.
• Nepřesná specifikace úschovy – katastr požaduje jednoznačné podmínky výplaty.

Co ve smlouvě chybět nemusí, ale mělo by

• Rozvazovací podmínka pro případ zamítnutí hypotéky – ochrana kupujícího.
• Smluvní pokuta za nepředání nemovitosti v termínu.
• Ujednání o daňových přiznáních – daň z nemovitých věcí a přiznání změny vlastníka.
• Rozhodné právo a soud pro případ sporu.

Kdo smlouvu má sepsat

Vzory z internetu jsou nebezpečné. Kupní smlouvu by měl vždy zpracovat advokát nebo notář, kteří zároveň provozují úschovu peněz a mají povinné pojištění odpovědnosti. Cena za komplexní zpracování se pohybuje mezi 8 000 a 20 000 Kč.

Shrnutí

Detailně sepsaná smlouva chrání obě strany. Neškrtejte na odměně advokáta – ušetřených pár tisíc se snadno prodraží na statisíce v pozdějším sporu.