Daň z příjmu při prodeji nemovitosti v roce 2026: kdy platíte a kdy jste osvobozeni

Prodej nemovitosti může znamenat daňovou povinnost ve výši 15 %, případně 23 % z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou. Naštěstí zákon nabízí několik cest, jak být od daně z příjmu zcela osvobozen. Přehled pro rok 2026.

Osvobození podle bydliště (test 2 roky)

Pokud jste v prodávané nemovitosti měli bezprostředně před prodejem bydliště po dobu alespoň 2 let, jste od daně osvobozeni. Bydlištěm se rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se zde zdržovat. Trvalý pobyt sám o sobě nestačí, rozhoduje faktický stav.

Pokud dobu 2 let nesplňujete, ale peníze prokazatelně použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (koupě jiného bydlení, splátka hypotéky, rekonstrukce vlastního bydlení), jste rovněž osvobozeni. Nově je od roku 2021 stanoven limit 20 000 000 Kč pro toto osvobození.

Osvobození podle doby vlastnictví (test 10 let)

Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 10 let (pro nemovitosti nabyté před 2021 platí 5 let), jste od daně osvobozeni bez ohledu na to, k čemu peníze použijete. U dědění se doba vlastnictví zůstavitele započítává.

Oznamovací povinnost i při osvobození

Pozor: pokud je příjem osvobozený a přesahuje 5 000 000 Kč, musíte to oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání. Za nesplnění hrozí pokuta až 15 % z neoznámené částky.

Co si můžete odečíst, když daň platit musíte

• Kupní cenu původního nabytí (u zděděné či darované nemovitosti cenu podle znaleckého posudku).
• Prokazatelné výdaje na rekonstrukci a modernizaci – schovávejte faktury minimálně 10 let.
• Náklady na prodej: provize realitní kanceláře, právník, znalec, PENB, inzerce.
• Zaplacenou daň z nemovitých věcí za dobu vlastnictví.

Progresivní sazba 23 %

Od roku 2021 platí, že příjmy nad 48násobek průměrné mzdy (v roce 2026 přibližně 1 900 000 Kč základu daně) se daní sazbou 23 % místo 15 %. U větších prodejů to znamená citelný rozdíl.

Kdy podat přiznání

Daňové přiznání se podává do 1. dubna následujícího roku (do 1. května elektronicky, do 1. července s daňovým poradcem). Prodej patří do § 10 – ostatní příjmy.

Praktická rada

Než podepíšete kupní smlouvu, projděte si s daňovým poradcem, do které kategorie osvobození spadáte. Někdy stačí posunout prodej o pár měsíců a ušetříte statisíce.