Prodat, nebo pronajmout byt v létě 2026? Rozhodovací průvodce s aktuálními čísly

Hodně majitelů bytů si letos klade stejnou otázku: mám byt prodat, nebo ho raději pronajmout a počkat? Odpověď nezávisí na pocitu z trhu, ale na několika číslech, která si můžete spočítat sami.

Jak se vyvíjí nájemné

Asociace nájemního bydlení na začátku roku 2026 upozorňovala, že dynamika růstu nájemného, cen bytů a mezd se k sobě začne přibližovat. Data za druhé čtvrtletí to potvrzují: nájmy sice dál rostou, ale výrazně pomaleji než v minulých letech, a v řadě měst se zastavily. Ceny bytů přitom stále rostou rychleji než nájmy, takže hrubý výnos z pronájmu se spíše snižuje.

Kdy dává smysl prodat

• Potřebujete kapitál na jiné bydlení nebo na splacení dluhu.
• Byt by vyžadoval větší rekonstrukci, než ho bude možné pronajmout.
• Nechcete řešit nájemníky, opravy, vyúčtování a riziko neplacení.
• Vlastníte byt déle, než je časový test pro osvobození od daně z příjmu (u nemovitostí nabytých od roku 2021 je to 10 let, dříve 5 let).

Kdy dává smysl pronajmout

• Nepotřebujete peníze hned a byt je v lokalitě s trvalou poptávkou.
• Máte nízkou splátku nebo byt bez hypotéky.
• Byt je ve stavu, kdy nevyžaduje investice.

Jednoduchý výpočet

Roční čisté nájemné (nájem minus fond oprav, pojištění, daň, neobsazenost cca 1 měsíc) vydělte tržní cenou bytu. Pokud vám vyjde méně, než kolik byste dostali za bezpečné uložení peněz, je pronájem spíše sázka na budoucí růst ceny.

Pozor na daň

Příjmy z nájmu se zdaňují. Při pozdějším prodeji navíc platí stejný časový test jako u jiných nemovitostí. Pokud byt vložíte do obchodního majetku, osvobození od daně při prodeji můžete ztratit.

Shrnutí

Než se rozhodnete, zjistěte, za kolik byt reálně prodáte. Bez této hodnoty nelze výnos z pronájmu spočítat. Naše kalkulačka vám ji zdarma odhadne z reálných prodejů v okolí.

Zdroje

• Asociace nájemního bydlení – Dynamika růstu nájemného, cen bytů a mezd se v roce 2026 začne přibližovat: https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/aktuality/dynamika-rustu-najemneho-cen-bytu-a-mezd-se-k-sobe-zacne-v-roce-2026-priblizovat/
• Hypoindex.cz – Nájemné ve druhém čtvrtletí dál rostlo: https://www.hypoindex.cz/clanky/najemne-ve-druhem-ctvrtleti-dal-rostlo-nejvice-u-dispozice-2kk/
• ČeskéNoviny.cz – Průměrné nájemné vzrostlo, ve většině krajských měst ale zlevnilo: https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/2863027