Předání nemovitosti a předávací protokol: checklist, aby vás nic nezaskočilo

Předání nemovitosti je moment, kdy fyzicky opustíte majetek a předáváte odpovědnost kupujícímu. Kvalitní předávací protokol chrání obě strany – prodávajícího před pozdějšími reklamacemi, kupujícího před skrytými vadami.

Kdy nemovitost předat

Typicky do 30 dnů od vkladu vlastnického práva do katastru, konkrétní termín upravuje kupní smlouva. Neexistuje zákonné pravidlo, dohodnout se dá cokoli. Doporučení: nepředávejte před vkladem do katastru, dokud nemáte peníze z úschovy nebo alespoň jistotu, že vklad proběhne.

Kdo se předání účastní

• Prodávající (nebo zmocněnec s plnou mocí).
• Kupující (nebo zmocněnec).
• Volitelně makléř, případně realitní právník.
• U bytů v SVJ může být přítomen zástupce společenství.

Co musí předávací protokol obsahovat

1. Identifikace stran a nemovitosti – jméno, adresa, číslo LV, parcela/jednotka.

2. Datum a čas předání.

3. Stav měřidel – elektroměr, plynoměr, vodoměr (teplá i studená), případně měřidla tepla. Vždy zapsat i výrobní číslo měřidla, aby distributor uznal odečet.

4. Počet předaných klíčů – od hlavních dveří, sklepa, poštovní schránky, garáže, brány, případně čipy do domu. Zapište množství každého typu.

5. Stav nemovitosti – jednotlivé místnosti, viditelné vady (nebo bez vad), funkčnost oken, dveří, vodovodních baterií, elektrických okruhů, topení.

6. Předané dokumenty – návody k spotřebičům, revize (elektro, plyn, komín), stavební dokumentace, záruční listy.

7. Vybavení – co v nemovitosti zůstává (kuchyňská linka, spotřebiče, vestavěné skříně, žaluzie). Musí odpovídat kupní smlouvě.

8. Fotodokumentace – 10–30 fotek stavu, hodí se pro případ sporu.

9. Podpisy obou stran s datem.

Přepis energií a služeb

Elektřina – hlásíte distributorovi (ČEZ, EG.D, PRE), obvykle online formulářem během 3 dnů od předání. Nezapomeňte na doplatek.

Plyn – analogicky (GasNet, PPD, EG.D).

Voda – hlásí se vodárenské společnosti daného regionu. Termíny se liší.

Odpady – přepis na obci, kupující musí přihlásit svou adresu.

Internet a TV – prodávající ukončuje vlastní smlouvu, kupující si zřídí novou. Neplatit dopředu na roky – nový vlastník to řešit nebude.

SVJ / fond oprav – nahlásit změnu vlastníka. Bezdlužnost se dokladovala už při prodeji.

Pojištění nemovitosti – prodávající ruší, kupující zřizuje. Nezůstat bez pojištění ani den.

Skryté vady po předání

Občanský zákoník (§ 2129) říká, že prodávající odpovídá za vady, které nemovitost měla v době předání. Kupující je musí uplatnit bez zbytečného odkladu poté, co je mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději do 5 let od nabytí.

Za zjevné vady (vidět při běžné prohlídce) prodávající neodpovídá – kupující je akceptoval koupí.

Za skryté vady (dřevomorka, vlhkost ve zdech, prasklá kanalizace pod dlažbou) prodávající odpovídá, pokud o nich věděl a zamlčel je. Proto všechny vady, o kterých víte, uveďte do kupní smlouvy a předávacího protokolu. Písemné potvrzení kupujícího vás chrání do budoucna.

Co dělat, když kupující nepřevezme

Občas se stane, že kupující v termínu nepřevezme (odjezd, nemoc, neochota). Postup:

1. Vyzvěte kupujícího písemně k převzetí v novém termínu.
2. Pokud nereaguje, sepište jednostranný předávací protokol s nezávislým svědkem.
3. Uložte klíče u advokáta nebo notáře do soudní úschovy.
4. Za dobu prodlení kupujícího neodpovídáte za škody na nemovitosti (kromě těch, které způsobíte úmyslně).

Praktická rada

Předávací protokol si připravte předem jako šablonu. Existují volně dostupné vzory, ale nechte si ho zkontrolovat právníkem – jedna špatná formulace dokáže obrátit odpovědnost o 180°.