Prodej nemovitosti cizinci v ČR v roce 2026: co musí splnit a na co si dát pozor

Od roku 2011 mohou fyzické osoby z EU i ze třetích zemí kupovat nemovitosti v Česku bez zvláštního povolení. Prodávající se stále setkávají s administrativními specifiky, která mohou obchod zdržet o týdny. Kdo je zná, prodá cizinci stejně rychle jako Čechovi – a často za lepší cenu.

Kdo může koupit nemovitost v ČR

• Občané EU/EHP/Švýcarska – bez omezení, jako Češi.
• Občané třetích zemí (USA, UK, Rusko, Ukrajina, Vietnam, atd.) – bez omezení. Zrušeno k 1. 5. 2011.
• Právnické osoby se sídlem v zahraničí – bez omezení, musí být zapsány v evidenci nebo jednat prostřednictvím zástupce.

Výjimka: zemědělská a lesní půda – zde platí přísnější pravidla, prodej cizincům bývá komplikovaný.

Identifikace a AML

Prodej cizinci spouští přísnější kontroly podle zákona o praní špinavých peněz (AML). Advokát nebo notář musí:

• Ověřit totožnost cestovním pasem.
• Získat daňové identifikační číslo kupujícího (v ČR nebo v zahraničí).
• Zdokumentovat původ prostředků – výplaty, prodej jiné nemovitosti, dědictví. U částek nad 300 000 EUR přísněji.
• Ověřit, zda kupující není na sankčních seznamech EU/OFAC.

Zvýšené AML procedury přidávají 1–2 týdny.

Financování zahraničním kupujícím

• České banky poskytují hypotéky cizincům z EU za obdobných podmínek jako Čechům, pokud mají příjem doložitelný v EU.
• Cizinci ze třetích zemí – hypotéka výrazně těžší, bývá vyžadován trvalý pobyt nebo dlouhodobé vízum + pracovní smlouva v ČR.
• Hotovostní kupující ze zahraničí – nejběžnější varianta. Musí ale prokázat původ prostředků.

Daňové aspekty pro prodávajícího

Prodávající (občan ČR) daní příjem stejně jako u prodeje Čechovi. Rozdíl:

• Devizová srážková daň neexistuje – prodej se realizuje v Kč, cizinec si měnu zajišťuje sám.
• Pokud kupující platí ze zahraničního účtu, banka musí prostředky před připsáním prověřit – přijetí částky se protahuje o 3–10 dní.

Praktické tipy pro rychlejší prodej

1. Advokát se zkušeností s cizinci – zná AML procedury a zvládne komunikaci v angličtině.
2. Anglická verze inzerátu – pro nemovitosti v Praze, Brně a lyžařských/lázeňských destinacích.
3. Připravené dokumenty v angličtině – LV, PENB shrnutí, prohlášení vlastníka. Notářský překlad není nutný do fáze podpisu.
4. Video prohlídka / 3D tour – klíčové pro kupující, kteří přijedou jen jednou.
5. Delší rezervační lhůta – 60–90 dní místo standardních 30, kvůli logistice cesty a bance.

Kupní smlouva a jazyk

Kupní smlouva musí být v češtině (jazyk katastru). Doporučuje se dvojjazyčná verze (čeština + angličtina) s prohlášením, že v případě rozporu má přednost česká. Notářské ověření podpisu cizince je možné na české ambasádě nebo u českého notáře.

Časté problémy

• Odmítnutí banky kvůli nedostatečnému doložení původu peněz – transakce padá.
• Špatný překlad smlouvy – riziko pozdějších sporů.
• Zablokování prostředků kupujícího jeho bankou kvůli podezřelé transakci do ČR.
• Neznalost daňové povinnosti kupujícího ve své domovské zemi – není váš problém, ale ovlivňuje ochotu koupit.

Shrnutí

Cizinec je pro prodávajícího stejně dobrý kupující jako Čech, často s hotovými penězi a rychlejším rozhodováním. Klíčem je zkušený advokát s AML procedurami a připravená dokumentace v angličtině. Přípravou získáte přístup k mezinárodní poptávce, která u atraktivních lokalit tvoří 20–40 % trhu.