Věcná břemena a zástavní práva: jak je zjistit a vyřešit ještě před prodejem

Právní vady jsou nejčastější důvod, proč obchod v poslední chvíli padne. Kupující si nechá udělat výpis z katastru, uvidí služebnost nebo zástavu, a odstoupí od rezervační smlouvy. Ušetřete si to a řešte vše dopředu.

Kde vady najdete

Aktuální list vlastnictví (LV) má několik oddílů. Právní vady jsou v části C (omezení vlastnického práva) a B1 (jiné údaje). Nespoléhejte na LV starší než 30 dnů, situace se může měnit denně.

• LV zdarma přes portál Nahlížení do katastru (bez ověření).
• LV s razítkem 100 Kč přes CzechPoint nebo pobočku katastru.

Věcná břemena (dnes „služebnosti“ a „reálná břemena“)

Služebnost bytu (výměnek). Nejčastěji u rodinných domů – rodiče prodají dům dětem s tím, že v něm mohou doživotně bydlet. Pro kupujícího zásadní překážka.

Služebnost stezky a cesty. Sousedé mají právo přecházet přes váš pozemek.

Služebnost inženýrských sítí. Vodovod, plynovod, kabelové vedení. Obvykle omezuje stavební činnost na tomto pruhu pozemku.

Zákaz zcizení a zatížení. Někdy je nemovitost zatížena zákazem prodeje bez souhlasu třetí strany (typicky u převodů od obce nebo státu).

Jak služebnost zrušit

• Dohodou s oprávněným – nejčastější cesta. Sepíše advokát, ověří se podpisy, návrh na výmaz z katastru. Cena celkem 3 000 – 8 000 Kč.
• Uplynutím času – pokud byla zřízena na dobu určitou.
• Zánikem oprávněné osoby – u služebnosti bytu doživotní právo zaniká úmrtím.
• Rozhodnutím soudu – když se změnily podstatně poměry a služebnost už nemá důvod existovat.

Zástavní práva

Zástava banky (hypotéka). Řešení je jednoduché – z kupní ceny se doplatí zbývající úvěr a banka vydá kvitanci a souhlas s výmazem zástavního práva. Postup:

1. Požádejte banku o vyčíslení k datu předpokládaného prodeje.
2. Do kupní smlouvy uveďte, že část kupní ceny půjde přímo na účet banky k úhradě úvěru.
3. Po úhradě banka vystaví kvitanci a souhlas s výmazem.
4. Advokát podá na katastr návrh na výmaz zástavního práva.

Exekuční zástava. Situace je vážnější. Prodej je možný, ale kupní cena musí prokazatelně jít na úhradu exekuce. Bez součinnosti exekutora se obchod neuzavře.

Zástava soukromé osoby. Postupuje se jako u banky – vypočítá se dluh, uhradí z kupní ceny, vystaví se kvitance.

Poznámky spornosti a plombované LV

• Plomba na LV znamená, že probíhá řízení o změně zápisu. Během plomby nelze zapsat další změnu. Počkejte na dokončení řízení.
• Poznámka spornosti signalizuje, že o právním stavu se vede soudní spor. Kupujícímu tuto informaci musíte oznámit, prodej je rizikový.

Nájemní právo

Nájem se do katastru nezapisuje, ale při prodeji přechází na nového vlastníka. Pokud chcete prodat prázdnou nemovitost, musíte řádně vypovědět nájemní smlouvu s předstihem. Zatajení nájemce je důvod pro odstoupení kupujícího.

Předkupní práva spoluvlastníků

Pokud prodáváte podíl na nemovitosti, ostatní spoluvlastníci mají zákonné předkupní právo. Nabídku musíte poslat doporučeně, se všemi podmínkami budoucího prodeje. Lhůta na přijetí je 3 měsíce.

Praktické doporučení

Vytáhněte si LV hned na začátku, ještě před zveřejněním inzerátu. Všechny vady konzultujte s advokátem a proberte, které je nutné vyřešit před prodejem a které lze ošetřit smluvně. Transparentnost šetří peníze i nervy.